有人说，年轻人在社会上的第一次碰壁，往往不是来自老板的“PUA”，而是“黑心”房东。

在城市打拼，租房是很多年轻人绕不过去的一道坎。

租期未满要退房

租客陈先生和房东周先生签订《门面租赁合同》，约定某商铺租赁给陈先生，租期为2年，合同保证金5000元，合同期满退还保证金，陈先生一次性付清2年的全部租金。

紧接着，陈先生便着手筹备开店事宜。万事俱备只欠东风，陈先生在办理营业执照时却发现，自己的资质不符合办证要求，证件迟迟办理不了。

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陈先生为了减少损失，只得放弃开店，并搬离了店铺。而周先生得知他搬走后，立马就联系了一个租客，并和对方又签订了《门面租赁合同》。

既然店铺已经被房东转租给他人了，那是否可以退还保证金和租金呢？

新租客无缝衔接

抱着这样的想法，陈先生试着多次和房东周先生联系，周先生一开始以没时间为由拒绝沟通，后来又说租客陈先生并非不可抗力的原因违约，所以要没收全部保证金，并表示陈先生不同意，则不退租金。

陈先生愿意给自签订协议后到搬离期间的租金，自己搬走后，房东无缝链接了新的租客，没有遭受任何损失，他不理解为什么还要扣保证金。

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陈先生想拿回钱款，找到了湖南二十一世纪律师事务所，希望律师可以尽快帮助自己解决问题。

在了解陈先生的诉求后，律师建议双方先以协调为主，搜集证据准备起诉。

律师帮忙拿回租金

律师找房东商量，一听要退款，房东明确表示拒绝。律师以事实为依据，向周先生表示，租客虽然违约在先，没有解除合同，商铺使用权仍然归陈先生所有。

没有征得租客的同意，周先生擅自把商铺租赁给第三人，明显违反合同法及相关司法解释的规定，那么陈先生有权要求周先生支付违约金近万元。

律师还通过举例的方式，指出周先生行为的不当之处，并表示若他坚持不退相应的费用会被起诉

，此时他表示愿意退让。

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双方商量解决方案时

，陈先生表明可以再缴一部分租金，只要对方愿意退还保证金和剩余租金。

周先生认可解决方案，至此租赁合同解除。周先生在当天便返还了相应的款项，陈先生在收到款项后，也立马申请了撤诉。

律师解读

在签订合同之后，只要合同没有合法解除，双方均应当妥善履行己方的义务，都不能任意违反合同约定。

本案中，陈先生只是搬离了房屋，并不代表其不愿意继续履行双方的租赁合同，即合同尚未解除，陈先生仍享有涉案房屋的使用权。

而周先生在未通知陈先生的前提下，擅自将房屋出租并交付给了第三人，侵犯了陈先生的使用权，根据法律规定，陈先生有权要求周先生赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人有权请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。

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