银行不给房屋抵押合同怎么办

房屋抵押不办理抵押登记手续，抵押权人无法要求拍卖抵押物来实现债权。在房屋买卖活动中，债权债务履行担保和民间借贷等过程中，房屋所有权人常常会将房屋抵押来担保合同的履行。，很多时候合同双方当事人在签订合同以后，并没有对抵押的房屋进行产权抵押登记，这种情况下，一旦发生抵押人违约或者无能力履行合同义务时，主张以抵押房屋来冲抵债权时，往往难以实现。#法律人举案普法##普法行动#

近期，中国裁判文书网就发布了一起典型案例。商品房买卖过程中银行贷款合同。2016年6月6日，西安市阎良区的何某某与建设银行阎良支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为300000元,用于何某某购买阎良区创新大道以北锦业六号府邸08幢1套商品房；借款期限为240个月，即自2016年6月6日至2036年6月6日。

借款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上，下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止、依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次双方在该借款合同中约定以所购买的商品房作抵押担保。2016年6月12日，涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记备案，但未办理房地产抵押登记，亦未取得抵押财产的《他项权利证书》。此后，建设银行阎良支行按照合同约定发放了300000元的借款。

何某某在履行了少量还款义务后，经济状况恶化，没有还款能力，无法继续履行还贷义务。2018年10月，银行就向法院提起诉讼要求1、解除与何某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款立即到期；2、被告偿还截止2018年10月7日的借款本金291482.79元、利息18795.79元、罚息655.9元、复利944.67元，合计311879.15元及2018年10月8日至实际给付之日的债务利息、罚息及复利；银行对抵押房屋的折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿权。

法院经过审理认为，抵押登记备案与抵押登记具有不同的法律性质和法律效力,抵押备案登记并非设立抵押权的抵押登记。涉案房产仅办理了预购商品房贷款抵押登记备案,并未对争议商品房进行产权抵押登记，抵押权不成立，银行要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求,依法不予支持。

这个事情教训深刻。商品房买卖银行贷款过程中都能疏于对抵押商品房进行抵押登记，仅仅是做了预收商品房贷款抵押登记备案，没有跟进对商品房交付以后进行抵押登记，办理《他项权利证书》。最终造成买房人没有能力继续还贷，银行要求一次性偿还所有贷款，买房人没有能力履行判决，银行还不能迅速的拍卖商品房来折抵买房人欠债。

除了商品房买卖合同。在很多二手房买卖，民间借贷，个人创业和做生意过程中，也都时常发生，一方为了取得对方信任，以自己的房屋抵押做担保。，只字不提对抵押担保房屋进行抵押权登记。合同履行中，一旦发生房屋抵押人不能按照合同约定履行义务，或者不能全部履行合同义务，相对方要求违约方承担违约责任，要求以抵押房屋承担债务时，没有办理抵押权登记的房屋是不具备抵押担保效力的。也就是说不动产抵押只有经过有关部门登记才发生法律效力。否则，无权要求拍卖抵押物抵债。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释。第四十六条不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

说到这里，买房人或者卖房人，各类合同的双方当事人千万要谨记，合同约定了不动产抵押条款后，一定要后续跟进办理不动产抵押登记手续。否则，仅仅是合同条文约定不产生抵押效力。合同履行一旦发生争议，难以通过拍卖抵押物实现债权。